Крыша
Кровля и водоотвод, стропила и обрешётка, утеплитель чердачного перекрытия, следы протечек.
СП 547.1325800.2025, п. 5.7Обследование зданий · Москва и Московская область
Обследование здания перед капитальным ремонтом
Что ремонтировать, в какой очерёдности и в каком объёме — по износу каждого элемента.
Определяем, что в доме пора ремонтировать и в какой очерёдности: крыша, фасад и балконы, подвал, фундамент, перекрытия. Износ и категория по каждому элементу, ведомость дефектов с фото — данные для проекта и сметы.
Обследование отвечает на три вопроса
- Нужен ли капремонтизнос и категория по каждому элементу дома
- Что и когда ремонтироватьочерёдность: в течение 3 или 5 лет
- Что дать проектировщикуведомость дефектов, объёмы и состав работ
Подбор
С чего начать: что ремонтируете
Выберите задачу — покажем, что проверим и сколько это стоит.
Нужен ли дому капремонт и какой
Ориентирот 100 000 ₽
- Износ по элементамкрыша, фасад, подвал, фундамент — категория и срок
- Ведомость дефектовна схемах и с фото — для проекта и сметы
- Решение собранияесли хотите изменить сроки в программе капремонта
Результаты обследования дома из региональной программы — основание изменить эту программу (ЖК РФ, ст. 167, ч. 4).
Обследование для проекта капремонта
Ориентирот 100 000 ₽
- Все конструкцииот фундамента до крыши — осмотр и инструментальные проверки
- Прочность и армированиетам, где износ высокий или есть трещины
- Дефектная ведомостьс объёмами для проекта и сметы
Разработка проекта капитального ремонта — прямой повод для обследования по ГОСТ 31937-2024 (п. 4.3).
Обследование крыши
Ориентирот 40 000 ₽
- Кровля и водоотводпокрытие, примыкания, водостоки
- Стропила и обрешёткагниль, прогибы, узлы — со стороны чердака
- Чердачное перекрытиеутеплитель, следы протечек
В чердачной крыше смотрят несущие конструкции со стороны чердака, утеплитель чердачного перекрытия и кровлю (СП 547.1325800.2025, п. 5.7).
Обследование фасада
Ориентирот 40 000 ₽
- Стены и отделкатрещины, отслоение штукатурки и облицовки
- Стыки панелейгерметизация служит 8–15 лет
- Балконыплиты, консоли, ограждения
Износ фасада с балконами считают отдельно для фасада и для балконов, потом сводят (СП 547.1325800.2025, п. 6.9).
Обследование подвала и фундамента
Ориентирот 40 000 ₽
- Стены, перекрытие и полсырость, высолы, трещины, коррозия
- Фундамент и гидроизоляцияшурф, если есть трещины и осадки
- Грунтпробы из-под подошвы — в нашей лаборатории
В подвале обследуют стены, перекрытие со стороны подвала и пол (СП 547.1325800.2025, п. 5.6).
Что обследуем
Что обследуем перед капремонтом
Смотрим конструкции дома — от фундамента до крыши, оцениваем износ каждого элемента и записываем дефекты с местом, размерами и фото. Инженерные системы и лифты не обследуем.
Фасад и балконы
Трещины, отслоение штукатурки и облицовки, стыки панелей, балконные плиты и ограждения.
п. 6.9Подвал
Сырость, высолы, разрушение кладки и бетона, коррозия, состояние перекрытия со стороны подвала.
п. 5.6Фундамент
При трещинах и осадках — шурф до подошвы и грунт в нашу лабораторию.
ГОСТ 31937-2024, п. 5.2ПодробнееПерекрытия и лестницы
Прогибы, трещины, гниль деревянных балок, коррозия арматуры; прочность — приборами.
ГОСТ 31937-2024, п. 5.3ПодробнееВедомость дефектов
Каждый дефект — на схеме, с размерами и фото. По ней проектировщик и сметчик считают объёмы.
СП 547.1325800.2025, п. 5.10Нужен ли капремонт
Категории по износу: когда капремонт нужен и в какой срок
С октября 2025 года необходимость капремонта многоквартирного дома определяют по новому своду правил. Износ считают по каждому элементу — крыше, фасаду, подвалу — и присваивают категорию.
| Износ элемента | Категория | Что дальше |
|---|---|---|
| 0–30 % | 1-я — капремонт не требуется | следующую оценку — не раньше чем через 5 лет |
| 31–50 % | 2-я — капремонт требуется | капремонт в течение 5 лет |
| 51–65 % | 3-я — в приоритетном порядке | капремонт в течение 3 лет |
| Больше 65 % | 4-я — нужен инструментальный контроль | обследование по ГОСТ 31937, сроки — по его итогам |
СП 547.1325800.2025, п. 6.1 и 6.11, действует с 23.10.2025. Износ определяют по признакам из 56 таблиц приложения А (п. 6.2–6.3). Если найдены критические признаки, в заключении сразу пишут, что восстановить и как обеспечить безопасность (п. 6.2). ВСН 53-86(р) не действует — признан не действующим приказом Минстроя от 19.12.2024 № 883/пр.
Как обследуем дом перед капремонтом
Условный разрез многоквартирного дома: какие элементы смотрим и что в них ищем.
- сначала документы: проект, акты осмотров, сведения о протечках, пожарах и прежних ремонтах, предписания надзора (СП 547.1325800.2025, п. 5.2);
- дом делим на участки — по секциям, подъездам или деформационным швам — и считаем износ по каждому (п. 5.5, 6.5);
- в чердачной крыше — стропила со стороны чердака, утеплитель чердачного перекрытия и кровля (п. 5.7);
- фасад и балконы оцениваем отдельно, потом сводим в общий износ фасада (п. 6.9);
- в подвале — стены, перекрытие со стороны подвала и пол (п. 5.6);
- если износ больше 65 %, нужно инструментальное обследование по ГОСТ 31937: прочность, вскрытия, расчёт (п. 6.1).
Результат — заключение, схемы и ведомости дефектов с размерами и местом, фото всех дефектных участков (п. 5.10). Общественные здания обследуем по ГОСТ 31937-2024.
Что на схеме
Схема условная. Нажмите на пункт, чтобы подсветить его на схеме.
Условные обозначения
Нажмите на обозначение, чтобы выделить на схеме.
Сроки службы
Сколько служат элементы дома до капремонта
Ориентиры из ведомственных норм: через сколько лет элемент жилого дома обычно доходит до капремонта или замены. Нужен ли ремонт на самом деле, показывает обследование.
| Элемент | До капремонта | Примечание |
|---|---|---|
| Кровля из рулонных материалов | 10 лет | 3–4 слоя |
| Кровля из оцинкованной стали | 15 лет | из чёрной стали — 10 лет |
| Кровля из шифера | 30 лет | асбестоцементные листы |
| Водосточные трубы | 10 лет | из оцинкованной стали; из чёрной — 6 |
| Деревянные стропила и обрешётка | 50 лет | из сборного железобетона — 80 |
| Утеплитель чердачного перекрытия | 15 лет | минеральная вата; керамзит или шлак — 40 |
| Герметизация стыков панелей | 8–15 лет | нетвердеющие мастики — 8, отверждающиеся — 15 |
| Штукатурка фасада по кирпичу | 30 лет | на сложном растворе; на известковом — 20 |
| Окна с деревянными переплётами | 40 лет | с металлическими — 50 |
| Балконы на стальных консолях | 60 лет | с железобетонным заполнением; с дощатым — 30 |
| Деревянные перекрытия | 60 лет | междуэтажные оштукатуренные; чердачные — 30 |
| Деревянные лестницы | 20 лет | железобетонные площадки и ступени — 60 |
ВСН 58-88(р), прил. 3 (рекомендуемое), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации для жилых зданий. Фундаменты, стены и железобетонные перекрытия в ВСН отмечены как элементы, которые не меняют за весь срок службы здания: их не заменяют, а ремонтируют и усиливают по результатам обследования (см. также СП 368.1325800.2017, п. 4.8).
Этапы и сроки
Дом или здание до 2 000 м² — обычно 2–4 недели. Отдельный элемент — крыша, фасад или подвал — 1–2 недели.
Задание и документы
Весь дом или отдельные элементы. Проект, акты осмотров, протечки, прежние ремонты.
1–3 рабочих дняСхемы и участки
Схематичные планы элементов, деление на участки по секциям и подъездам.
1–2 рабочих дняОсмотр
Крыша, фасад и балконы, подвал, лестницы: дефекты с размерами, местом и фото.
1–3 дня на объектеИнструментальные проверки
Где износ высокий или есть трещины: прочность, вскрытия, шурф.
1–3 дня на объектеИзнос и категории
Износ по элементам и участкам, категория и срок капремонта.
3–5 рабочих днейЗаключение
Ведомость дефектов, рекомендуемый состав работ, фото.
3–5 рабочих дней
Если найдём признаки аварийного состояния, сообщим сразу и письменно, не дожидаясь заключения (ГОСТ 31937-2024, п. 4.6).Узнать срок для вашего дома
Что прислать для расчёта
- Адрес, год постройки, этажность, площадь
- Число квартир и подъездов — для жилого дома
- Что ремонтируете: весь дом или отдельные элементы
- Проект или техпаспорт, если есть
- Протечки, трещины, жалобы — с фото
Нет проекта — не страшно: схематичные планы подготовим сами. Обсудить задачу
Результат
Заключение и ведомость дефектов
Что ремонтировать, в какой очерёдности и в каком объёме — по каждому элементу дома, с фото и схемами.
- ЗаключениеИзнос и категория по каждому элементу, сроки капремонта.
- Ведомость дефектовКаждый дефект на схеме, с размерами и местом.
- Состав работЧто включить в задание на проектирование и смету.
- Протоколы испытанийЕсли нужны прочность, вскрытия или грунт.
Цены
Стоимость обследования перед капремонтом
Ориентиры для Москвы и Московской области. Точную стоимость называем по адресу, площади и составу работ и фиксируем в договоре.
Износ, дефекты, состав работ
Заключение, по которому можно делать проект
Категория по каждому элементу, ведомость дефектов с объёмами и фото, рекомендуемый состав работ. Если нужно — испытания и шурф: своя лаборатория.
Рассчитать стоимостьОбследование
| Крыша, фасад или подвалодин элемент: осмотр, износ, ведомость дефектов | от 40 000 ₽ |
|---|---|
| Многоквартирный домдо 2 000 м²: износ и категории конструкций по СП 547, ведомость дефектов | от 100 000 ₽ |
| Общественное зданиедо 2 000 м²: школа, поликлиника, офис — по ГОСТ 31937, дефектная ведомость | от 100 000 ₽ |
Ориентировочные цены не являются публичной офертой. Дома больше 2 000 м² и инструментальное обследование при износе больше 65 % считаем по программе.
Дополнительно
| Шурф у фундаментавручную, до 2,5 м | от 10 000 ₽ |
| Прочность бетона на объектевыезд, неразрушающий контроль, протокол | от 15 000 ₽ |
| Вскрытие конструкцииза место вскрытия | от 5 000 ₽ |
| Маяк на трещинуустановка и первый замер | от 1 500 ₽ |
От чего зависит цена
- Площадь, этажность, число подъездов
- Весь дом или отдельные элементы
- Есть ли проект и техпаспорт
- Нужны ли испытания, вскрытия и шурфы
- Доступ на крышу, в подвал и квартиры
Категории по СП 547.1325800.2025Испытания и шурфы — своя лабораторияДопуск СРО в инженерных изысканияхПисьма заказчиков
Подробнее
Обследование перед капремонтом: что важно знать
Капитальный ремонт по закону — это замена и восстановление конструкций, кроме несущих, и инженерных систем, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на такие же или лучше (Градостроительный кодекс РФ, ст. 1, п. 14.2). Если меняют сами несущие конструкции, этажность или площадь — это уже реконструкция. Проект капремонта делают по результатам обследования: ГОСТ 31937-2024 называет его поводом для обследования (п. 4.3), а цель — установить состав и объём работ по капремонту (п. 5.1.3).
Многоквартирный дом: новые правила с 2025 года
С 23 октября 2025 года действует СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта». По нему специализированная организация обследует доступные элементы дома (п. 4.2–4.3) и по признакам износа из приложения А определяет износ каждого элемента и его категорию: до 30 % — капремонт не нужен, 31–50 % — нужен в течение 5 лет, 51–65 % — в течение 3 лет, больше 65 % — нужно инструментальное обследование по ГОСТ 31937 (п. 6.1, 6.11). Дом при этом можно разделить на участки — по секциям, подъездам или деформационным швам — и считать износ по каждому (п. 5.5). Старые правила оценки физического износа ВСН 53-86(р) признаны не действующими приказом Минстроя от 19.12.2024 № 883/пр.
Обследование по решению собрания
Обследовать дом можно не только по решению региона за счёт бюджета, но и по решению общего собрания за счёт собственников (ЖК РФ, ст. 167, ч. 2–3). Результаты обследования дома, включённого в региональную программу, — основание для внесения в неё изменений (ч. 4). Проводить такое обследование могут организации — члены саморегулируемых организаций изыскателей или проектировщиков (ч. 5). Порядок организации обследований и учёта их результатов устанавливает регион (ч. 6).
Что входит в капремонт дома
За счёт фонда капремонта ремонтируют внутридомовые инженерные системы, лифты, крышу, подвальные помещения, фасад и фундамент (ЖК РФ, ст. 166, ч. 1); регион может добавить другие работы (ч. 2). Мы обследуем конструктивные элементы: крышу, фасад и балконы, подвал, фундамент, перекрытия и лестницы. Инженерные системы и лифты мы не обследуем — для них нужна профильная организация.
Общественные и другие здания
Школы, поликлиники, офисы и другие нежилые здания обследуют по ГОСТ 31937-2024: сначала визуально, затем, где нужно, инструментально — прочность бетона и кладки, армирование, вскрытия, шурфы. Заключение включает категорию технического состояния, причины дефектов, рекомендации по восстановлению и срок следующего обследования (п. 5.1.18). Подробнее о методах — на страницах несущих конструкций и фундаментов.
Когда пора обследовать
ГОСТ 31937-2024 рекомендует обследовать здание не реже раза в 10 лет, а в неблагоприятных условиях — раз в 5 лет (п. 4.2). Ориентиры по срокам службы элементов дают ведомственные нормы ВСН 58-88(р): рулонная кровля — 10 лет, стальная — 15, деревянные стропила — 50, деревянные окна — 40 (прил. 3). Свод правил по проектированию капремонта жилых зданий делит элементы на две группы: несменяемые — фундаменты, стены, железобетонные перекрытия, каркасы — и заменяемые — деревянные перекрытия, полы, окна и двери, кровля, отделка, инженерное оборудование (СП 368.1325800.2017, п. 4.8).
Ведомость дефектов и проект
Необходимость капремонта жилого дома определяют по результатам обследования и оценке физического износа (СП 368.1325800.2017, п. 4.4), а сам капремонт бывает комплексным или выборочным — это задаёт задание на проектирование (п. 4.7). Поэтому главное в заключении — ведомость дефектов: где дефект, какой он и какого размера. По ней проектировщик выбирает решения, а сметчик считает объёмы. Рекомендуемый состав работ указывают в заключении, если капремонт нужен (СП 547.1325800.2025, п. 6.12).
Термины
- Капитальный ремонт
- Замена и восстановление конструкций, кроме несущих, и инженерных систем (ГрК РФ, ст. 1, п. 14.2).
- Физический износ
- Ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания по объективным причинам (ГОСТ 31937-2024, п. 3.28).
- Категория необходимости капремонта
- Вывод по износу элемента: от «не требуется» до «нужен инструментальный контроль».
- Ведомость дефектов
- Перечень дефектов с местом, размерами и фото — основа для проекта и сметы.
- Выборочный капремонт
- Ремонт отдельных элементов, а не всего дома; комплексный — всего дома сразу.
- Критический признак износа
- Признак, при котором нужно сразу восстанавливать функцию элемента и обеспечивать безопасность.
Остались вопросы по вашему зданию?
Подскажем состав работ и цену — по телефону или в Telegram.
Валерия Соколовакоммерческий директорНормативная база
- СП 547.1325800.2025необходимость капремонта многоквартирных домов: износ, категории, сроки
- ГОСТ 31937-2024обследование зданий: поводы (п. 4.3), заключение (п. 5.1.18)
- СП 368.1325800.2017проектирование капремонта жилых зданий
- ВСН 58-88(р)сроки службы элементов до капремонта (прил. 3)
- ЖК РФ, ст. 166–167работы по капремонту, обследование домов
- ГрК РФ, ст. 1, п. 14.2что такое капитальный ремонт
Частые вопросы об обследовании перед капремонтом
Обязательно ли обследование перед капремонтом?
Для проекта — да. ГОСТ 31937-2024 называет разработку проекта капремонта поводом для обследования (п. 4.3), а для жилых домов необходимость капремонта определяют по результатам обследования (СП 368.1325800.2017, п. 4.4).
По каким правилам сейчас обследуют многоквартирные дома?
С 23.10.2025 — по СП 547.1325800.2025: износ каждого элемента и категория необходимости капремонта. ВСН 53-86(р) больше не действует (приказ Минстроя от 19.12.2024 № 883/пр).
Можно ли по обследованию изменить сроки капремонта дома?
Результаты обследования дома из региональной программы — основание для внесения в неё изменений (ЖК РФ, ст. 167, ч. 4). Как их учитывают, решает регион по своему порядку (ч. 6). Заключение с категориями по СП 547 — главный аргумент.
Кто платит за обследование многоквартирного дома?
Либо регион — по своему правовому акту, за счёт бюджета, либо собственники — по решению общего собрания (ЖК РФ, ст. 167, ч. 2–3).
Кто может проводить обследование?
Для обследования по ст. 167 ЖК РФ — организация, которая состоит в СРО изыскателей или проектировщиков (ч. 5). Мы — член СРО «ГЕОБАЛТ» в инженерных изысканиях.
Можно ли обследовать только крышу или фасад?
Да, обследование можно ограничить нужными элементами — это и есть выборочный капремонт. Крыша, фасад или подвал — от 40 000 ₽ за элемент.
Нужен ли доступ в квартиры?
Для крыши, фасада, подвала и лестниц — обычно нет. Доступ в отдельные квартиры может понадобиться, чтобы осмотреть балконы или перекрытие верхнего этажа со стороны помещений.
Что если у дома нет проекта?
Обследовать можно и без него: перед осмотром готовим схематичные планы элементов (СП 547.1325800.2025, п. 5.3), дефекты привязываем к ним.
Что будет, если износ больше 65 %?
Это 4-я категория: нужно инструментальное обследование по ГОСТ 31937, и сроки капремонта определяют по его итогам (СП 547.1325800.2025, п. 6.1, 6.11). Признаки аварийного состояния сообщаем сразу.
Как часто обследовать здание?
ГОСТ 31937-2024 рекомендует не реже раза в 10 лет, в неблагоприятных условиях — раз в 5 лет (п. 4.2). Если капремонт не требуется (1-я категория), следующую оценку проводят не раньше чем через 5 лет (СП 547.1325800.2025, п. 6.11).
Сколько стоит обследование перед капремонтом?
Крыша, фасад или подвал — от 40 000 ₽, многоквартирный дом или общественное здание до 2 000 м² — от 100 000 ₽. Шурф — от 10 000 ₽, прочность бетона — от 15 000 ₽.
Сколько длится обследование?
Отдельный элемент — 1–2 недели, дом или здание до 2 000 м² — обычно 2–4 недели, включая заключение.
Раздел
Обследование зданий
Часто заказывают вместе
Смежные работы
Пришлите адрес дома
Расскажите, что за здание и что хотите отремонтировать, — скажем, что обследовать и сколько это стоит.