Подробнее
Зоны затопления и подтопления: что важно знать
Зоны затопления и подтопления — территории у рек, озёр и водохранилищ, которые может залить паводком или где из-за воды поднимаются грунтовые воды. Их устанавливает Росводресурсы по предложениям региона, а сведения вносят в ЕГРН. С 04.08.2026 в этих зонах нельзя строить объекты капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты, поэтому участок у воды стоит проверить до покупки и до проекта.
Что изменилось 04.08.2026
Закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ изменил ст. 67.1 Водного кодекса. Раньше в зонах запрещали строить объекты без инженерной защиты от затопления. Теперь запрещено строительство любых объектов капитального строительства, кроме самих сооружений защиты (ч. 3, п. 1), и освоение территорий под такое строительство (ч. 3, п. 5). Подсыпка, сваи и дамбы по-прежнему названы средствами инженерной защиты (ч. 4), но, пока зона внесена в ЕГРН, запрет действует. Минстрой разъяснял, что запрет не касается объектов, разрешение на строительство которых выдано до 04.08.2026. Практика ещё складывается, поэтому по конкретному объекту лучше уточнять.
Как проверить участок
Официальные зоны видны на карте НСПД в слое зон с особыми условиями использования территорий и в выписке из ЕГРН. Сведения о зонах есть в градостроительном плане участка, а сами зоны отображают в генеральном плане и правилах землепользования. На местности границы не обозначают (ПП РФ № 360, п. 18(1)), поэтому по забору или столбам их не найти.
Если зоны в ЕГРН нет
Зона считается установленной со дня внесения сведений в ЕГРН (ПП РФ № 360, п. 5). Если сведений нет, юридического запрета нет. Но зоны устанавливают постепенно, а паводок 1 % — реальный риск для здания. Поэтому для проекта считаем уровень паводка 1 % и переносим его на топоплан: видно, какую часть участка заливает, и проектировщик назначает отметки с запасом.
Если зона задевает часть участка
Зона часто ложится только на часть участка — ближе к воде. На плане показываем границу затопления и полосу подтопления 50 м, чтобы было видно, какая часть свободна от ограничений. Где ставить здание, решает проектировщик по этому плану.
Инженерная защита и выход из зоны
Инженерная защита — водоограждающие дамбы, берегоукрепление, искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты. В границах участка её делает правообладатель (Водный кодекс РФ, ст. 67.1, ч. 4). Если территория обеспечена инженерной защитой, зона может быть прекращена (ПП РФ № 360, п. 20 «а»), и действовать она перестаёт со дня исключения сведений из ЕГРН (п. 5). Для этого обычно нужны топосъёмка, гидрологическое обоснование, проект защиты и исполнительная съёмка — первые два делаем мы.
Затопление и подтопление
Затопление — когда территорию покрывает вода из реки или водоёма. Зона подтопления по закону — полоса 50 м вдоль границы зоны затопления (ПП РФ № 360, приложение, п. 2). Физически подтопление — подъём грунтовых вод, и если вода приходит снизу, нужна гидрогеология, а не только расчёт паводка.
Если вода стоит после дождей
Лужи и затопленные подвалы после ливней часто не связаны с рекой: вода стекает с соседних участков или не уходит из низины. Это не зона затопления, и решается иначе — водоотводом и вертикальной планировкой. Для этого нужен расчёт поверхностного стока.
Из чего складывается цена
Оценка риска затопления участка — от 60 000 ₽, полный отчёт ИГМИ у реки для проекта и экспертизы — от 90 000 ₽, отчёт с расчётом стока для площадки без водоёма — от 45 000 ₽. Цена зависит от того, есть ли топосъёмка, изучена ли река и нужен ли выезд.
Термины
- Зона затопления
- Территория, которую заливает паводок 1 % обеспеченности; сведения о ней вносят в ЕГРН.
- Зона подтопления
- Полоса 50 м вдоль границы зоны затопления.
- Обеспеченность 1 %
- Паводок, который бывает в среднем раз в 100 лет.
- НСПД
- Национальная система пространственных данных: публичная карта со сведениями ЕГРН.
- ГПЗУ
- Градостроительный план земельного участка: что и как можно на нём строить.
- Инженерная защита
- Дамбы, берегоукрепление, подсыпка, свайные фундаменты — защита от затопления.
