Зона затопления — территория у реки, озера или водохранилища, которую заливает паводок 1 % обеспеченности, то есть такой, какой бывает в среднем раз в 100 лет. Зона подтопления — полоса 50 м вдоль её границы. С 4 августа 2026 года в обеих зонах нельзя строить объекты капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты. Ниже — как проверить участок, что делать, если он в зоне, и почему участок у воды стоит проверить, даже если зоны в ЕГРН нет.
Что такое зона затопления и зона подтопления
Это зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Их границы устанавливают Федеральное агентство водных ресурсов и его территориальные органы, а сведения о зонах вносят в ЕГРН. Какие территории входят в зоны, определяет Положение о зонах затопления, подтопления — постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 (ред. от 24.05.2024).
| Где | Что входит в зону затопления |
|---|---|
| У рек и ручьёв | территория, которая затапливается при паводке 1 % обеспеченности |
| В устьях рек | территория, которая затапливается при нагонах воды 1 % обеспеченности |
| У озёр и других естественных водоёмов | территория, которая затапливается при уровне воды 1 % обеспеченности |
| У водохранилищ | территория, которая затапливается при подпорном уровне водохранилища |
| Ниже плотин гидроузлов | территория, которая затапливается при пропуске паводка 1 % обеспеченности |
| Где бывают заторы льда | территория, которая затапливается при заторах 1 % обеспеченности |
По действующей редакции Положения зона подтопления — полоса 50 м вдоль границы зоны затопления (ПП РФ № 360, приложение, п. 2). Зоны, установленные до изменений 2024 года, могли определять по прежним правилам, и они бывают шире — точную границу показывает НСПД. Физически подтопление — подъём грунтовых вод: вода не выходит на поверхность, но подтапливает подвалы и фундаменты. Ограничения ст. 67.1 Водного кодекса действуют в обеих зонах одинаково.
Что значит «1 % обеспеченности». Это вероятность, а не расписание. Такой паводок может прийти два года подряд или не прийти за сто лет. В каждый отдельный год его вероятность — 1 %, а за 30 лет — около 26 %, то есть примерно один шанс из четырёх.
Как проверить, попадает ли участок в зону
Официальные зоны внесены в ЕГРН. Посмотреть их можно так:
- Карта НСПД (nspd.gov.ru) — Национальная система пространственных данных, в ней теперь публичная кадастровая карта. Найдите участок по кадастровому номеру, откройте «Слои» и включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Зоны появятся на карте, а что это за зона, видно во вкладке «ЗОУИТ» в поиске. Это бесплатно.
- Выписка из ЕГРН — платно, на Госуслугах или в МФЦ. В ней видно, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территорий.
- Градостроительный план участка (ГПЗУ) — его получает правообладатель; в нём перечислены зоны с особыми условиями, в которые попадает участок.
- Генеральный план и правила землепользования и застройки — зоны затопления отображают и на их картах.
На местности границы зон не обозначают (ПП РФ № 360, п. 18(1)): ни столбов, ни табличек не будет.
Если зона задевает край участка, по карте трудно понять, где именно можно ставить дом. Для этого границу переносят на топоплан участка: видно, какая его часть в зоне, а какая свободна.
Что нельзя делать в зоне с 4 августа 2026 года
Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ изменил ст. 67.1 Водного кодекса. Раньше в зонах затопления и подтопления запрещали строить объекты, не обеспеченные сооружениями инженерной защиты. Теперь запрещено любое капитальное строительство, кроме самих сооружений защиты.
| Что | Можно ли | Водный кодекс РФ, ст. 67.1 |
|---|---|---|
| Строить объекты капитального строительства | нельзя, кроме сооружений инженерной защиты | ч. 3, п. 1 |
| Осваивать территорию под капитальное строительство | нельзя, кроме инженерной защиты | ч. 3, п. 5 |
| Размещать кладбища, объекты размещения отходов, хранить химические и токсичные вещества | нельзя | ч. 3, п. 3 |
| Использовать сточные воды для удобрения почв | нельзя | ч. 3, п. 2 |
| Применять авиационные меры борьбы с вредными организмами | нельзя | ч. 3, п. 4 |
| Строить дамбы, укреплять берег, подсыпать территорию | можно — это инженерная защита; в границах участка её делает правообладатель по проекту | ч. 4 |
Минстрой считает, что запрет не касается объектов, разрешение на строительство которых выдано до 04.08.2026, и готовит поправки, которые это закрепят. В самом законе такой оговорки пока нет. Для частных домов, которые строят по уведомлению, а не по разрешению, позиция ещё не определена. По конкретному объекту лучше уточнить в органе, который выдал разрешение или принял уведомление.
Можно ли строить дом в зоне затопления или подтопления
Если зона внесена в ЕГРН и дом попадает в её границы — нет. Жилой дом — объект капитального строительства, и запрет распространяется на него. То же касается других построек, прочно связанных с землёй, — например, гаража или бани на фундаменте.
Частые ситуации:
- Зона задевает часть участка. Строить можно на свободной части.
- Дом уже построен. Ст. 67.1 запрещает строить, о сносе существующих домов в ней не говорится. Но если дом построили, когда зона уже была в ЕГРН, а инженерной защиты нет, его могут оспорить как самовольную постройку. Про реконструкцию — надстройку или расширение — статья прямо не говорит, поэтому перед такими работами лучше получить позицию администрации.
- Бытовка, навес, теплица. Обычно это некапитальные строения — если у них нет фундамента и их можно разобрать и перенести (Градостроительный кодекс РФ, ст. 1, п. 10.2). Запрет капитального строительства на них прямо не распространяется, но паводок им так же опасен.
- Дом на сваях. Свайные фундаменты закон относит к мерам инженерной защиты (ст. 67.1, ч. 4). Но дом на сваях остаётся объектом капитального строительства, и запрет ч. 3, п. 1 по буквальному смыслу касается и его. Практики пока нет.
- Разрешение на строительство получено до 04.08.2026. Минстрой считает, что запрет на такие объекты не распространяется, но в законе этого пока нет — см. выше.
Если зоны в ЕГРН нет, а участок у воды
Зона считается установленной со дня внесения сведений в ЕГРН (ПП РФ № 360, п. 5). Поэтому, как правило, нет сведений — нет и запрета ст. 67.1. Но есть переходное правило: зоны, которые органы власти установили раньше, на переходный период считаются установленными и без записи в реестре (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ, ст. 26, ч. 8). Если участок у воды, а в ЕГРН пусто, запросите сведения в администрации.
И главное — пустой реестр не значит, что вода не придёт. Зоны устанавливают постепенно. Участок стоит проверить, если:
- он ниже соседних, на ровной низкой площадке вдоль реки или ручья — в пойме;
- весной вода подходила к забору или стояла на соседних участках;
- на деревьях, опорах моста, стенах построек видны следы высокой воды — полосы ила, мусор в ветках;
- ниже по течению мост с узким пролётом, труба под дорогой или плотина — перед ними вода поднимается, особенно при заторах льда;
- рядом водохранилище — у него свой подпорный уровень.
Риск показывает расчёт. По данным гидрологических постов или реки-аналога считают уровень паводка 1 % обеспеченности, проверяют его по меткам высоких вод и переносят на топоплан. Получаются граница затопления и полоса 50 м вдоль неё. По ним проектировщик выбирает место дома и отметку пола.
Вода после ливней или весной в подвале не всегда связана с рекой. Если она стекает с соседних участков или не уходит из низины, нужны расчёт поверхностного стока и водоотвод. Если поднимаются грунтовые воды, их уровень покажут инженерно-геологические изыскания участка.
Можно ли вывести участок из зоны
Если территория обеспечена сооружениями инженерной защиты, зону могут прекратить (ПП РФ № 360, п. 20 «а»). Действовать она перестаёт со дня исключения сведений из ЕГРН (п. 5). Решения о зонах принимает Росводресурсы на основании предложений региона (п. 3).
Инженерная защита — водоограждающие дамбы, берегоукрепление, искусственное повышение поверхности территории (подсыпка) и другие сооружения. В границах участка её делает правообладатель (Водный кодекс РФ, ст. 67.1, ч. 4). Обычно путь такой:
- топосъёмка участка и прилегающей поймы;
- гидрологическое обоснование: расчётный уровень паводка 1 % и граница затопления;
- проект инженерной защиты по СП 104.13330.2016;
- строительство защиты и исполнительная съёмка;
- обращение в региональный орган по водным ресурсам: он готовит предложения, решение принимает Росводресурсы.
Положение прямо предусматривает прекращение зоны, когда защищена вся её территория. Как исключить из зоны отдельный участок, в нём не сказано. Путь долгий и дорогой. Он оправдан для больших площадок — складов, производств, посёлков. Частному владельцу чаще проще найти место для дома вне зоны.
Итог
- Зона затопления — территория, которую заливает паводок 1 % обеспеченности; зона подтопления — полоса 50 м вдоль неё.
- Проверить участок можно на карте НСПД (бесплатно), в выписке из ЕГРН и в ГПЗУ.
- С 04.08.2026 в обеих зонах запрещено капитальное строительство, кроме инженерной защиты (Водный кодекс РФ, ст. 67.1).
- Если зоны в ЕГРН нет, запрета, как правило, нет, но риск паводка остаётся — его показывает расчёт уровня 1 %.
- У воды действует и водоохранная зона — о её ширине и ограничениях в статье «Водоохранная зона: ширина, границы и что можно строить».
Мы проверяем сведения о зонах, считаем уровень паводка 1 % и наносим границы на топоплан участка. Оценка риска затопления — от 60 000 ₽. Пример такой работы — площадка склада у реки в Гизели.